では、その間、右脳はなにをしていたのでしょう・・・？
「右脳」はインスピレーションであるとか、
感受性や色の感じ方などの直感的な部分が担当です。
それに忘れてはならないのが、「右脳」は「夢」や「潜在意識」を担当しているということです。

「左脳」は「顕在意識」。「右脳」は「潜在意識」。
「左脳」に詰め込むだけ詰め込んだ「知識」は、
「右脳」の強い「潜在意識」とスパークして「知恵」になります。

今回は「世界一カンタンな計算方法」を解説したいと思います。
この計算式は、あなたが不動産と係わり合いを持つのであれば、
絶対に役に立つのは間違いありません。

たとえば、１部屋３万円、６室のアパートがあったとします。
月額家賃収入は満室なら１８万円です。
この物件を買う場合の価格の判断材料は、

「１８万円 × 100倍 ＝ 1800万円」までです。

月額家賃を100倍するということは、年間パフォーマンス12％を意味します。

「18万円 × 12ヶ月 ÷ 1800万円 ＝ １２％」

このように投資対象物件の月額家賃を100倍すれば
カンタンにリスクのない購入価格をはじき出す事ができます。

当然、空室があるのであればその家賃で計算するのを忘れないで下さい。

② マイホーム購入を検討している人の為の計算式

マイホームといえども、自分が自分に家賃を払っているのと変わりません。
これは会計では徒然の考え方です。

ですから、購入を検討している周囲の家賃相場を始めることから始めてください。
そして、坪当たりの単価をはじき出し、購入するマイホームの延べ床面積を掛けて下さい。

「この物件、貸すとしたらいくらで貸せるか？」を考えるわけです。

そして、次の計算式を使います。

「想定家賃 × 200倍以下 ＝ 失敗しない購入価格」

ある中古の一戸建ての物件が2000万円で売られていました。
調査の結果、この周辺の同様の物件の家賃相場は8万円です。

上記の計算式に当てはめると、

「8万円 × 200 ＝ 1600万円」です。

この物件の失敗しない購入価格は、1600万円以下です。
あと400万円値引きしてくれれば買っても良いですが、
そうでない場合は見送るのが良いでしょう。

その、根拠とは・・・？

もしも、急に転勤が決まり、
せっかく立てたにも関わらず貸し出す場合を考えています。
このような突発的な出来事で貸し出す場合、
確実に貸せることが大切です。
万一、住宅ローンを使っていても、その家賃内で支払えれば良いのですから！
また、ローンの残高以上で売れれば問題はありません。

これらの考え方は「儲けは元に有り」という商売の考え方に似ています。
「不動産を買う時」で一番重要な考え方は「出口戦略」です。
誰だって「ババ抜き」というトランプゲームで、最後にババを持って負けたくはありません。

要するに、「買う時」から万一の場合、「貸せる物件」、「売れる物件」と考えながら購入価格をはじき出すのです。

その基準が、不動産投資物件であれば月額家賃の１００倍、
マイホームであれば２００倍というわけです。

「リスク」とは「損をする確率」です。

そのリスクを回避する事で、あなたの人生は「ババ抜きで最後にババを掴まない」ようになります。すなわち、人生において数百万円、場合によっては数千万円も違ってくるでしょう。

「知識」は「潜在意識」と結びついて「知恵」になります。

このカンタンな計算式は、一生忘れないで下さい。

とにかく、Ｂさんは自分のものになるわけでもないのに、あかの他人である大家さんに年間150万円も支払わなければなりません。これがマイホーム購入に繋がる第一の理由です。

しかし、よくよく考えてみるとＡさん自身も自分で自分に家賃を払っている事になります。家賃を自分に払うのと、他人に払うのは大きな違いのように思われる方がほとんどでしょう。しかし、経済や会計の世界ではまったく同じ扱いになります。

なんか頭がこんがらがってきましたか？

次のように考えると分かりやすいと思います。
Ａさんは、3000万円でマイホームを買ったにもかかわらず、運悪く転勤が決まり、泣く泣く他人に貸さなければなりませんでした。その時の家賃はＢさんと同じ年間150万円です。このような場合、Ａさんの所有する不動産は年間150万円稼ぐのですから、年率5％の利益を生むことになります。

しかし、Ａさんは自分で住みたいために、この転勤命令を無視したとします。自分で自分の家に住む事になった場合、年間150万円の収入を得る機会を逃した事になります。どちらの場合も不動産自体の価値には違いはありません。ですから、Ａさんは自分で自分の家に住む場合、手にできていたはずの現金が手元に残らないだけです。これを消費といい、自分で自分に家賃を払っているのと同じことになります。

一方、Ｂさんはどうでしょう。
Ｂさんも年間150万円の家賃を払っています。しかし、Ｂさんには3000万円の有価証券があります。仮に、その有価証券が年間5％のパフォーマンスを上げれば、支払い家賃額はトントンになります。仮に10％のパフォーマンスを上げれれば、家賃150万円を支払った後に5％の150万円という現金が手元に残ります。ただし、有価証券からのパフォーマンスが5％を下回れば当然赤字になり、支払い家賃150万円に足らない分は自らの他の収入から補填しなければなりません。

ここまで読むと多くの方はこう言うでしょう。
「不動産は値上りするかも知れない」と・・・？
また次のように言われる人もいるでしょう。
「不動産が値上りゼロでも確実な5％の利回りは捨てがたいぞ！」と・・・？

これを理解できる考え方が、「売却益（キャピタルゲイン）」と「継続収入（インカムゲイン）」という考え方です。

不動産には「売却益もあがれば住むという（自分が自分に家賃を払うが実際には現金の受渡しがない）二つの利益がある」ということになります。

しかし、Ｂさんも同じです。Ｂさんの有価証券には持ち続ける事によって発生する配当などがあり、「売却益もあれば配当と言う持ち続ける事で発生する継続収入」もあります。

いずれにしても、この段階ではどちらが良いのかは全く判断できません。

「じれったいなぁ～。はやく確信を話せよ！」
あなたの声が聞こえてきそうです。

確信を言いましょう。

現金3000万円を持ち家に変えてしまったＡさんの問題点の一番目は、「不動産は保有するだけでコストがかかる！」ということです。もうすでにご存知のことだと思いますが、不動産には固定資産税や都市計画税などの税金の他、区分所有のマンションであれば管理費や修繕積立金などの保有する為のコストがかかります。一方、Ｂさんが持っている有価証券の場合、ほとんど保有コストはかかりません。持ち続けているだけでお金が目減りするということはないのです。

二番目は、取得するためのコストです。
現在、有価証券の取得コストはネット証券が現れたあたりから劇的に下がり続けています。おそらく、取得コストの0.5％ぐらいが平均でしょう。Ｂさんは3000万円の有価証券を買ったのですから、その取得費用は高くても１５万円です。
一方、3000万円を不動産を買ったＡさんは、不動産業者に支払う手数料は最大で3000万円×３％＋6万円の９６万円です。これに税金である不動産取得税や登録免許税、登記費用がかかります。さらにそれだけではありません。建物部分の価格の消費税も必要になります（土地は非課税）。これら全てを合わせると、取得金額の６％～７％もの取得コストがかかります。Ａさんの場合ですと、安くて１８０万円、高くて２１０万円もの取得コストが必要です。

三番目は、売却コストです。
不動産に関する日本の税制は複雑怪奇です。カンタンに言うと、不動産を売却したときに発生する譲渡益課税というものは、他の所得と合算しない分離課税方式です。５年以上の長期間保有していた不動産を売却した場合で譲渡益の１５％です。５年以内の短期間の場合で２０％です。これに５％程度の住民税が別途かかります。ですから、２０％～２５％もの売却コストがかかります。
一方、有価証券の場合はどうでしょう。株式の売却益の場合、申告分離課税の場合で２０％、源泉分離課税で1.05％、有価証券が債権の場合は０％です。
以上のように不動産の売却益（キャピタルゲイン）に対する課税は、有価証券と比べて明らかに厳しいといえます。

四番目は、不動産が建物の場合、買ったとたんに目減りする事です。
不動産と言えば土地と建物です。土地は値段の上がり下がりはあるものの、決して朽ちません。しかし、建物の場合は朽ち果てていき、いずれ価値がなくなります。例えば、Ａさんの場合、3000万円のうち1500万円が土地、残りの1500万円が建物であったと仮定すると、30年後には建物が0円になったとすると年間５０万円ずつ目減りしている事になります。
さらに、一歩も足を踏み入れてないにもかかわらず、登記をしただけで１０％以上下がってしまいます。

以上のように不動産は保有していくだけで資産価値が目減りしするのです。

このように不動産は「取得コスト」、「保有コスト」、「売却コスト」、「時間とともに目減りしていく」、「換金性が悪い」など、全てにわたって株式や債券などと比べてはるかにコストが高いのです。

逆に言えば、終戦からバブル崩壊の１９９０年まではこれらの保有コストを吸収できるだけの土地の値上りがあったわけです。ですから、とにかく土地にさえ変えておけばなんとかなったのが土地神話の時代であり、あれから２０年も経っているにもかかわらず、同じような考え方で不動産を取得する事は危険だと言えるでしょう。もっというなら、売却益（キャピタルゲイン）が期待できないのであれば、不動産を取得しない方が賢明だと言えます。マイホームを買うにしても同じです。夢見るあまり、自分の実力以上の不動産を手に入れようとする人がマダマダ多いのが現実ですが、人生を踏み外さない為にもそこそこの不動産にしておくべきです。また、良好なトン対物件があるのであれば、そのような賃貸物件に住みながら有価証券で継続収入を組み立てる方が、よほど自由ですし、人生の選択肢が増えるような気がします。

ところが、このようなことを誰も言いません。また、不動産関係の本にも書かれていません。やはり、戦後、日本を席巻し続けてきた「土地神話」は生きているのでしょうか？それとも、「自分だけ良ければ病」の人たちが多すぎるのでしょうか？

不動産購入を考えている人は、是非、一度、このように考えてみるべきだと言えるでしょう。