住宅購入・資産運用の基礎知識

「知識」とは、本を読んだり、セミナーに参加したりして左脳に詰め込むものです。
私たちは小さな頃から机に座って、さまざまな「知識」を左脳に詰め込んできました。
興味を感じるものだけでなく、興味を感じないものまでさまざまです。
それは試験でよい点を取るためだったり、親や先生に褒められたいがために・・・！

では、その間、右脳はなにをしていたのでしょう・・・？
「右脳」はインスピレーションであるとか、
感受性や色の感じ方などの直感的な部分が担当です。
それに忘れてはならないのが、「右脳」は「夢」や「潜在意識」を担当しているということです。

「左脳」は「顕在意識」。「右脳」は「潜在意識」。
「左脳」に詰め込むだけ詰め込んだ「知識」は、
「右脳」の強い「潜在意識」とスパークして「知恵」になります。

今回は「世界一カンタンな計算方法」を解説したいと思います。
この計算式は、あなたが不動産と係わり合いを持つのであれば、
絶対に役に立つのは間違いありません。

「家賃 × 100倍　＝　ベストな投資対象物件の購入価格」

たとえば、１部屋３万円、６室のアパートがあったとします。
月額家賃収入は満室なら１８万円です。
この物件を買う場合の価格の判断材料は、

「１８万円 × 100倍 ＝ 1800万円」までです。

月額家賃を100倍するということは、年間パフォーマンス12％を意味します。

「18万円 × 12ヶ月 ÷ 1800万円 ＝ １２％」

このように投資対象物件の月額家賃を100倍すれば
カンタンにリスクのない購入価格をはじき出す事ができます。

当然、空室があるのであればその家賃で計算するのを忘れないで下さい。

② マイホーム購入を検討している人の為の計算式

マイホームといえども、自分が自分に家賃を払っているのと変わりません。
これは会計では徒然の考え方です。

ですから、購入を検討している周囲の家賃相場を始めることから始めてください。
そして、坪当たりの単価をはじき出し、購入するマイホームの延べ床面積を掛けて下さい。

「この物件、貸すとしたらいくらで貸せるか？」を考えるわけです。

そして、次の計算式を使います。

「想定家賃 × 200倍以下 ＝ 失敗しない購入価格」

ある中古の一戸建ての物件が2000万円で売られていました。
調査の結果、この周辺の同様の物件の家賃相場は8万円です。

上記の計算式に当てはめると、

「8万円 × 200 ＝ 1600万円」です。

この物件の失敗しない購入価格は、1600万円以下です。
あと400万円値引きしてくれれば買っても良いですが、
そうでない場合は見送るのが良いでしょう。

その、根拠とは・・・？

もしも、急に転勤が決まり、
せっかく立てたにも関わらず貸し出す場合を考えています。
このような突発的な出来事で貸し出す場合、
確実に貸せることが大切です。
万一、住宅ローンを使っていても、その家賃内で支払えれば良いのですから！
また、ローンの残高以上で売れれば問題はありません。

これらの考え方は「儲けは元に有り」という商売の考え方に似ています。
「不動産を買う時」で一番重要な考え方は「出口戦略」です。
誰だって「ババ抜き」というトランプゲームで、最後にババを持って負けたくはありません。

要するに、「買う時」から万一の場合、「貸せる物件」、「売れる物件」と考えながら購入価格をはじき出すのです。

その基準が、不動産投資物件であれば月額家賃の１００倍、
マイホームであれば２００倍というわけです。

「リスク」とは「損をする確率」です。

そのリスクを回避する事で、あなたの人生は「ババ抜きで最後にババを掴まない」ようになります。すなわち、人生において数百万円、場合によっては数千万円も違ってくるでしょう。

「知識」は「潜在意識」と結びついて「知恵」になります。

このカンタンな計算式は、一生忘れないで下さい。

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