住宅購入の基礎知識：カテゴリー
マイホームを購入した１年目は個人で確定申告が必要！
マイホームを購入した人の、所得税と住民税の節税優遇措置が充実しています。
その目玉は、マイホームを住宅ローンを使って購入した場合に適応される「住宅ローン減税」です。
「住宅ローン減税」は、昨年入居したマイホームのものであれば、毎年の年末の住宅ローン残高の１％（最高５０万円）が税額控除されます。そして、その期間も１０年間と大盤振る舞いです。
この控除は、「税額から直接引くことができる」ので、医療費控除のような所得から控除するのに比べて、節税（税金を取り戻す）効果が非常に高いのが特徴です。
払いすぎたとされる税金の還付は、あなたが指定した銀行口座に１～２ヶ月という短期間で受け取ることができます。
また、住宅ローン減税分を所得税額から引ききれず残った場合は、その余った分を翌年の住民税から最大９７，５００円までひくことができます。
では、この税金の還付の大盤振る舞い、マイホームを購入した場合、会社に任せておけば大丈夫なのでしょうか？
実は違います。
昨年（１月～１２月の間）、住宅ローンを組んでマイホームを購入し、入居したサラリーマンは、必ず１年目は確定申告をする必要があります（ただし、２年目以降は会社の年末調整で控除されます）。
「住宅ローン減税」を受けることができる条件は次の５つです。
- 適用年の所得が３０００万円以下であること
- 住宅の床面積が５０㎡以上であること
- 延床面積の１／２以上が住居用であること
- 新築や購入から６ヶ月以内に入居し、その年の年末までに居住していること
- 借入金の返済期間は１０年以上であること
以上が新築の場合の条件ですが、中古住宅の場合はこれに築年数に制限があります。
また、「長期優良住宅」の認定を受けた場合はさらに有利になります。
控除額は、年末の住宅ローン残高の１．２％で計算される上、その上限額は６０万円まで引き上げられます。
さらに、贈与を受けマイホームを購入した場合は、「長期優良住宅」であれば、最初の１年間は最高１００万円まで、住宅ローンを使わずに購入した場合でも税額控除は可能です。この場合も控除額が惹ききれない場合は、翌年の深刻で惹くことができます。
ここまでが新築・中古でマイホームを購入した人への国の大盤振る舞いですが、リフォームした人でも税額控除は可能です。
たとえば、廊下の拡幅、浴室の改装などのバリアフリー改修や、壁や床の断熱工事などの省エネ改修、万一の地震に備える耐震改修など、一定の条件を満たしていれば税額控除を受けることができます。
また、住宅ローン破たん者への支援策もあります。
厳しい経済の情勢が恒常的に続く中、ローンが残ったままマイホームを売却し、譲渡損失（住宅ローン残高から売却額を引いた金額）が出てしまった場合、その損失額を他の所得との損益通算して所得税を抑えることができます。
さらに、その損失額が所得を上回ってしまう場合は、繰り越すことができ、翌年以降３年間の所得から控除できます。
以上のように、マイホームを新築、中古を問わず住宅ローンを使って購入する人や、贈与を受けて購入する人、さらには一定のリフォームする人や住宅ローンが支払えなくて売却することになった人まで、国は大盤振る舞いしてくれることになります。
ポイントは、１年目の自分で行う確定申告（毎年２月中旬から始まる）です。この大チャンスを逃さず、今すぐ専門家に相談してください。
「住宅ローン減税」と「リフォーム工事代金」！
高齢になるとさまざまな住宅改造の必要が出てきます。玄関やお風呂、便所に手摺が必要であったり、部屋と部屋との段差をなくしてバリアフリーにしたり。かなり大掛かりになるケースも多々あります。
ただし、年金受給者の親では資金を負担できません。仕方がないので同居する息子さんが金融機関からリフォーム資金を借入れ、翌年の確定申告に「住宅ローン減税」を確定申告しました。しかし、結果は×。住宅ローン減税は否認されてしまいました。「住宅ローン減税」の対象は、 「自己が居住している、自己所有の建物について行ったリフォーム」だということに注意する必要があります。
このケースのように、同居する子供が資金を借入れて、高齢の親の住居をバリアフリーにするリフォームは微笑ましい行為です。親孝行の極みだといえます。しかし、このような親孝行のケースでも予め税金の事を知っていれば、税金の負担にも大きな差が出てきます。
「マイホーム」は「共有名義にするべきか？」「単独名義にするべきか？」
新婚さんが宅地分譲やマンションなどを購入する場合、よく迷われるのが「共有名義にするべきか？」「単独名義にするべきか？」です。別に恋愛結婚だから「共有」、お見合いだから「単独」というような単純な話ではありません。
数年前には「熟年離婚」も取り沙汰され、ドラマにまでなっていました。これからも離婚をめぐる財産分与に関しての税制にも注意をしたいものです。
ある夫婦のお話です。１９８５年にマンションを購入しました。その夫婦はマンションの名義を共有名義にしました。しかし、実際は頭金をはじめ住宅ローンの支払いは全て旦那さんが払っていました。２００５年に二人は残念ながら離婚することになりました。、奥さんは共有持分を放棄し、旦那さんに所有権を移転する登記を行いました。当然、その夫婦が住んでいた自治体は、旦那さんに不動産取得税を課税しました。「自分が買った不動産にもかかわらず、便宜上だけで共有にしていた」と旦那さんは怒り心頭です。さっそく国税へ不服審査請求の訴えを起こしました。しかし、不服の申立ては認められず、却下されてしまいました。
この旦那さんは大きな誤解をしています。 「不動産取得税」 は、 「土地や建物を実質的に取得した時点で課税される」というのが原理原則だということを・・！
図のように、協議離婚をした結果、離婚の条件として旦那さん名義の土地を半分移転したケースで見てみることにします。
家作りの基本中の基本は家族との話し合い！
「夢見るマイホーム！」
誰でも生涯の住処としてのマイホームはあこがれます。
「あ～したい、こ～したい！」
「これだけは絶対に譲れない！」など、
奥さんや子供さんとさまざまな話し合いをしていることでしょう。また、賢い人は人生のライフプランニングを計画しつつ、人生設計からじっくりと練られていることでしょう。
そう、家を建てるだけで夫婦仲が円満になるわけでも、また、子供の将来が一生安泰になるわけでもありません。
しかし・・・！
「マイホームにあこがれる気持ち」わからなくはありません。
いざマイホーム作りを始めると、銀行、不動産屋、建築屋とさまざまな話になり、そして引くに惹かれなく結果、「何とかなるだろう！」で始まる場合が多いのが現実です。
しかし、マイホーム作りで一番大切なのは、ご家族との関係と話し合いが一番重要です。
家作りに対して、家族全員の意思がまとまらないのであれば諦めたほうがマシですし、強引にあなただけが進めるのは具の骨頂とも言えるものです。
「なぜ住まいが欲しいのか？」を話し合うのが一番です。家の基礎コンクリートが大切なように、一番は家族の結束がマイホーム取得の礎になると言っても決して過言ではありません。
たとえば「部屋に対するイメージ」ひとつとってもそうです。この部分でだんなさんと奥さんの意見が合わないようであれば、施工中に意見の食い違いが起こり、どっちつかずの状態になってしまうでしょう。また、その時はなんとか我慢できたとしても、数十年は暗さねければならないのも現実です。ですから、一致団結し、常日頃からそのような価値観をすり合わせておくのが良いでしょう。
また、子供たちが大きくなるにつれて、さまざまな用途変更や間取りの変更も計画しておくのが良いでしょう。今の生活にいくらフィットしていると言っても、これからの子供たちの成長を考えておかないとあとで大変なことになりかねません。
住宅展示場のモデルルームをイメージしているとしたら大変です。あのようなモデルルームは売るためだけにさまざまな仕掛けをしていますので、実際の生活にはそぐわなかったり、生活銅線で不便を感じる場合も多々あるからです。
決して、大規模の薄型テレビとおしゃれなソファーや飾り棚に騙されてはいけません。生活感を感じないようにしているのがモデルルームでもあるということを決して忘れないでください。
確かに、洋画などを視ていると、リビングには何もありません。しかし、実際の生活では新聞紙や雑誌も子供のカバンや手紙、赤ちゃん用品、そして子供おもちゃなどが散乱するのが普通です。ですから、モデルルームのようには決していきません。
いくら素敵でかっこよい飾り棚があったとしても、子供たちが家の中を走り回り転倒した際に大怪我するとすれば安全なマイホームだとは言えません。
理想というものも大切ですが、いかに使いやすい家を作るかに重点を置くほうが良いでしょう。気を使うばかりの生活で、そのたびに家族が大喧嘩するようでは何のためのマイホームなのかわかりません。ストレスなく長く生活していくのが大切だというのはこのようなところです。
とにかく、ありとあらゆるショールームを見学して下さい。また、マイホームのインテリアでこれぞという写真などが掲載されていたら、スクラップブックに保存することをお勧めします。そして、どの部分が気に入ったのかを必ずメモして下さい。後できっと役立ちます。
とにかく、まねをすることです。そして、家族で話し合いましょう。家族が幸せになにるために手に入れるのがマイホームという商品です。
経験上言わせてもらえば、旦那さんが自分の力を誇示するかのごとく、奥さんの意見など無視して建てたマイホームは関心しません。それよりも、リビングでの夫、妻、子どもの過ごし方を空想してみるだけでも、マイホームの計画の基礎になります。
さぁ～、早速話し合いましょう。
住宅ローン利用者で、「変動金利」を選ぶ人が急増！
2009年8月の住宅金融支援機構の調査では、住宅ローン利用者の「変動金利」を選択する割合が急増しています！
その全体に占める割合も50％を突破し、都市銀行などでは80％以上にも上っています。
ナゼ、ここにきて「変動金利を選択する人」が増えているのでしょうか？
その理由は、「変動金利のローン」の低い金利が魅力的に映るからでしょう。
現在、「変動型のローン」と「固定型のローン」のそれぞれの金利を見比べてみると、「変動型のローン」の方がかなり低いため、急増していると推測できます。実際、「変動型のローン」金利の場合は1.5％程度です。一方、当初10年間の「固定金利のローン」金利は3.2％程度です。だから、1.5％の変動金利を選ぶ人が半数以上になっているのでしょう。
また、2009年9月ののリーマンショック以降、今年に入って物価下落のデフレ経済下、日本銀行の低金利政策に変更はなさそうだという判断も、「変動金利」を選択させる要因になっていると思います。
「変動金利のローン」は、日本銀行の政策金利に影響を受けて適用金利を原則として半年ごとに見直す商品です。
一方の「固定金利のローン」は、当初から一定期間、もしくは全期間の金利が最初から決まっている商品です。
「住宅ローン」は長期間借りている商品ですので、「金利の動向」によっては不確実なところもあるのを忘れてはいけません。確かに、1995年頃から以降においては、変動型ローンの金利は安定して推移してきました。しかし、バブルの終わりの1990年には最高8％という想像を絶する高金利の時代があったことを決して忘れてはいけません。
米国のサブプライムローン問題では、当初、低かった金利が5年目から16％などという途方もない金利になり、低所得者層を中心にローン破綻者が急増しました。
日本で元利均等方式の変動金利住宅ローンの場合は、適用金利が上がったとしても当初の5年間は返済額は据え置かれますし、次の5年も最大1.25倍までしか返済額は増えません。しかし、それでも雇用不安が叫ばれている現在の日本社会では、住宅ローン破綻者が増加しないとも限りません。
そこで、いったん金利の低い変動型で借入を起こしておき、金利が上がりそうになれば固定型に切り替えて負担の急増をなくそうという考え方が出てきます。しかし、なかなかこの方法も難しいのが現実です。
「住宅ローン」を選択する場合、目先の支払いの安さだけで変動金利型で返済額を膨らませていると、金利上昇時の返済額急増というショックは甚大なるものになるでしょう。
やはり、マイホームを購入する場合、頭金をしっかりと貯めて元金を少なくするのがベストな戦略です。
世界一カンタンな計算式
「知識」とは、本を読んだり、セミナーに参加したりして左脳に詰め込むものです。
私たちは小さな頃から机に座って、さまざまな「知識」を左脳に詰め込んできました。
興味を感じるものだけでなく、興味を感じないものまでさまざまです。
それは試験でよい点を取るためだったり、親や先生に褒められたいがために・・・！
では、その間、右脳はなにをしていたのでしょう・・・？
「右脳」はインスピレーションであるとか、
感受性や色の感じ方などの直感的な部分が担当です。
それに忘れてはならないのが、「右脳」は「夢」や「潜在意識」を担当しているということです。
「左脳」は「顕在意識」。「右脳」は「潜在意識」。
「左脳」に詰め込むだけ詰め込んだ「知識」は、
「右脳」の強い「潜在意識」とスパークして「知恵」になります。
今回は「世界一カンタンな計算方法」を解説したいと思います。
この計算式は、あなたが不動産と係わり合いを持つのであれば、
絶対に役に立つのは間違いありません。
持ち家と賃貸はどちらが得か？
日本のあるところに、アパート住まいのＡさんとＢさんがいました。ＡさんとＢさんがそれぞれ現金で3000万円を持っていたとしましょう。Ａさんは、その3000万円で迷わずマイホームを買いました。Ｂさんは、その3000万円で有価証券を買いました。ＡさんとＢさんの違いは、資産をストック資産である不動産で持っているか、それとも流動資産である有価証券で持っているかだけで、総額は変わりません。この二人の優劣は、それぞれの資産が収益を生み出すかどうかで判断されます。これが会計の考え方です。
「心理の錯覚」には気をつけよう！
その理由は、金融、不動産、建設業界など、日本経済の屋台骨を支える大きな業界が「家を持つ事の大切さ」や「一国一城の素晴らしさ」などのマインドコントロールをすることで莫大な利益を得てきたからです。
各種の世論調査結果のほとんどは、不動産を高値掴みしてしまった人達を除いて、「家を買って良かった！」という自己肯定の回答が多く、いくら終身雇用崩壊の雇用不安の時代であってもまだまだマイホーム派は賃貸派よりも多い傾向があります。
しかし、普通のサラリーマンにとって、家を買うということは年収の４倍～５倍もの借金を背負うという事であり、一生涯稼ぎ出す賃金の２割～３割にも達する商品を購入するということです。にもかかわらず、「家を買って良かった！」というサラリーマンの人が多いのは、どのような理由なのでしょうか？
その答えは「心理の錯覚」でしかありません。人生を左右しかねない重大な局面では、「支払った代償の大きさを正当化する！」というのが人間心理学のセオリーです。
それは、「１００円ショップ」で不具合のあるくだらないものを衝動買いした時に「私バカよね」と反省できた人も、マイホームのような想像できないほどの高額商品の場合は反省できなくなるということです。
確かに、日本の国のGDPを両輪は設備投資と消費です。その中でも消費の雄である「新規住宅着工件数」は、外交的にも日本の発言力の源です。しかしながら、「新規住宅着工件数」が平成７年の半分程度にまで落ち込んでしまっています。現在、国もそれを維持する為に「住宅ローン減税」や「相続時清算課税制度の緩和」などの施策を打ち出しています。また、１棟１００万円も補助する「長期優良住宅支援制度」なるものまで出てきました。
一方、相対取引である不動産の値段も下落し続けています。特に地方ではその金額はおそらく底だといえるレベルにまで落ち込んでしまっています。
「底買い」で少しでも投資額を少なくするのが投資の鉄則。マイホーム取得も一種の自分への投資だと考えると、ここ数年が買いどきなのかもしれません。ただし、「心理の錯覚」というのも忘れてはいけませんが・・・！
