---------------------------------------------------------
　　▼デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)岡山南【完成見学会】
  　　開催日時：2011年８月２０日（土）、２１日（日）
　　　　　　　　　AM10：00 - PM4：00
　　　開催場所：岡山県岡山市南区福島三丁目11-37　（地図）
　---------------------------------------------------------

「超成熟社会」 。
これからの日本が抱える大問題だと言えるでしょう。
この超成熟社会は大家さんにとって大問題です。現在、日本の空室率は２０％を超えてしまい、 「家余り」が深刻化しています。
その一方で、３月１１日に起こった東日本大震災は日本人の「住まいに関する価値観」を大きく変革していくことでしょう。

住宅の値上がりを信じて新築マイホームを購入し、人生のほとんどを住宅ローンに縛られ続け、ようやくローンが終わった後に残ったものが資産価値０の古い家。こんな状況におかれている日本人がいったいどれほどいることでしょう。
アパート暮らしにストレスを感じてマイホームにあこがれるものの、収入の減少や住宅ローンのカラクリに苦しむ人たちを目の当たりにして、住宅取得層の心は大きく自粛ムードになっています。そう、指を加えてマイホームを我慢しているのです。
さらに、東日本大震災の津波で跡形もなく流される報道は、マイホームを持つことのリスクを日本人の頭の中に刷り込んでしまいました。
しかし、その一方で、住まいに対する悩みを解決できるアパートやマンションはありません。気になる生活音、生活・収納スペースの窮屈さ。永い間、住み続けるにはストレスばかりなのが現実です。

日本が経済先進国だった時代はとうに終わりました。
これからの住宅は、あらゆるストックを活用して「超成熟社会」としての「幸せのあり方」を見直す時代に来たと言えるでしょう。
この「超成熟社会」に適応したアパートはないものか？
このようなアパートがあれば、大家さんとそのご家族も幸せに、そして、豊かに大家業を継続して行えるというものです。

現在、デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)は全国各地で建設されています。
そのほとんどは完成前に満室になるのはもちろん、退去しても事前予約でスグに満室になっています。 「空いたら連絡してください」と、入居希望者の行列が出来ているのです。
その理由は、デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)のような物件は、需要があるものの極端に供給が少ないからです。もともとアパートという商品は、出来れば需要を作り出す商品でした。もっというなら、建てれば入居者は獲得できる需要創出商品だったと言えるでしょう。
しかし、その状況も「超成熟社会」では状況が一変します。今までと同じような供給側の大家さんの都合だけで建てられた住空間では、新築でも思うように満室になりません。仮に、運よく入居者が確保できたとしても、いずれ家賃なみで買えるマイホームへ、短期間で移り住んでいくことでしょう。
また、近々強化されると言われている相続税。相続税を支払う義務のある人は、今までは100人中4.5人程度でしたが、今回の増税によって25人にまで拡大徴収される気配です。そんなことにでもなれば、大家さんは相続税対策をさらに見直し、さらに対策を強化する必要も出てくることでしょう。

そんな中、　「強い資産」と「出口戦略」のあるデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)は、これから成熟期を迎える戸建賃貸市場の中でも圧倒的な競争力があります。
戸建賃貸市場は今後３年間は一大ブームになります。
その一番の理由は、入居者を獲得するのが容易な上、優良入居者を囲い込めるからです。さらに、相続税の分割対策もカンタンです。一棟建ての共同住宅と違って、分筆すれば共有しなくて済むからです。これは売却する場合でも同じです。共同建てアパートを買う人の数よりも、戸建賃貸を中古住宅として購入する人の方が圧倒的に多く、不動産の唯一の欠点である換金性の悪さも解決することができるからです。

では、ご案内いたします。
そんな大人気のデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)が岡山県岡山市に完成しました。その完成見学会を下記の日時にて行います。百聞は一見に如かずと申します。良い機会ですので、ご家族お誘いの上、是非、ご来場下さい。

大きな地図で見る

>> 完成見学会を予約する！

（追伸）

※ 当日、私は諸般の事情で、「デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)岡山南 完成見学会」には参上できません。しかし、ご安心下さい。私と理念を同じにするイケガミスチール株式会社さんがお出迎えいたします。ご予約は今すぐコチラから。

※ 当日は「完成見学会」ということですが、建設会社が主催する売込み重視の完成見学会ではありません。あなた自身のの眼で、超成熟時代でも通用する資産運用手段かどうかをご判断頂きたいのです。そして、そのご意見をお聞かせ下さい。ご予約は今すぐコチラから。

今、日本では、住宅ローン破たん者が激増しています。

住宅ローンで悩んでいる人の数は、なんと８人に１人！１２．５人にひとり　は、　「無理して家を買ったことを後悔」している勘定です。
いくら不景気だとはいえ、どうしてこんなことになってしまっているのでしょう？

ズバリ！

その理由は、次の二つです。

　（１） 「ゆとりローン」のワナにはまった人たちの破たん
　（２）マイホームまでの仮住まいとしての賃貸物件

戦後、政府がとったマイホーム政策は、スクラップビルド一辺倒・・・！

バブル崩壊で、戦後からの恒常的なインフレが終わったにもかかわらず、マイホーム取得のカンフル剤を打ち続け、そして、最後は国家的な詐欺とも呼べる「ゆとりローン」。
そのおかけで、本来、マイホームを買ってはいけない人が、大勢、買ってしまった結果です。

その「ゆとりローン」が巾を利かせていたのが、１９９３年から２０００年。ちょうど１０年から１７年前のこと。

「ゆとりローン」とは、当初５年間は５０年返済で計算した返済額を適用し、６年めから元本の残高を本来の返済期間で計算する方法です。
さらに、当初１０年間は優遇金利が適用され、１１年目以降は元金残高を通常の金利で計算するため、１１年目以降は極端に返済額が多くなってしまうのです。

たとえば３０００万円のマイホームを３５年のローンで購入したとすると、優遇金利２％、基準金利４％の場合、

１年目から５年目まで・・・月８万円
６年目から１０年目まで・・・月１４万円
１１年目から３５年目まで・・・月１６．３万円

実際、私が任意売却による競売取下げのコンサルをしている人は、月額１７万円になったとたん、支払うことをあきらめた　と言っていました。

「毎月支払っている家賃程度の支払いだし、将来は肩書も付き、給料も上がっているだろうから大丈夫だろうと思ったのが間違いでした。それどころか、給料は下がるどころか雇用も不安定になり、とてもではありませんが払えません。

悲痛な叫びです。

「ゆとりローン」のワナにはまった人たちの破たんは、今後、大きな社会問題になっていくでしょう。

また、今までの賃貸物件は、住宅を購入するまでの仮の住まいという位置づけでした。

本当の意味で長く住み続けたいという賃貸物件は提供されてこなかったように思います。

これは国と売り手の問題です。

国は外国への力を誇示したいために、マイホームによる経済の規模の拡大を目指し、また、多くのハウスメーカーや不動産業者は、賃貸物件に住み続けるよりもマイホームを買ったほうが得である錯覚を演出してきました。そして、そのような市場を拡大してきたのです。

バブル崩壊以降、不動産という資産について、大きく価値が変革していく中で、もう一度良質な賃貸住宅とはなにか？入居者が住みたくなる賃貸住宅とは？

先の住宅ローンによる人生の崩壊は、これからマイホーム取得層の意識に変革を起こします。その結果、住宅ローンのない人生を選ぶ人も多くなるでしょう。

その一方で、賃貸住宅に住む人たちの物件選別の目は鋭くなります。

ありきたりの品質の賃貸住宅は、入居者獲得で苦戦する一方で、差別化されたオンリーワン物件はますます入居者の心をつかみます。

そのように考えて、創られたのが地方でも通用する究極のデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)です。

今回、そのOleth(R)が名古屋市に完成します。

つきましては下記のような要領で、完成見学会を開催いたしますので、時間のご都合がつく方は、是非、ご参加下さい。

大きな地図で見る

ついこの間から、埼玉県羽生市に続き、岐阜県岐阜市、そして今回の名古屋と、地方でも通用する究極のデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)は全国各地で誕生しています。

これからもその流れは加速していくでしょう。

今回の建築地は駐車場でした。
入居者にとって、賃貸物件は、ライフスタイルをイメージさせるようなおしゃれな空間を提供してくれるものはほとんどないと感じています。よしんばあったとしても、それは高嶺の花の高級デザイナーズマンション。手に届くものでないというのが現実です。

これから一般の人たちの中で、マイホーム神話が崩れだします。
そんな中、地方でも通用する究極のデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)が全国各地に普及するのが楽しみです。

>> 今すぐ申込む

追伸

1. この完成見学会は予約制にさせていただきます。ご予約はコチラ（（有）ウェルライフ徳島）から。
2. 当日、私は現地には参上できません。当日は、私と理念を同じにするシンプルハウス平松さんが現地に待機しています。ご予約はコチラ（（有）ウェルライフ徳島）から。

最近、日本社会が競争時代に入った と感じる人も多いでしょう。
それが良いか、悪いかは別問題として、負け続ければどん底しか待っていない　のは明らかです。「競争はダメ」と言っているようでは、退場を迫られるのが厳しい掟です。

アパマン経営は事業です。事業とはビジネスです。

そもそもビジネスの根本は、　「お客さんに通じて、敵（ライバル）に勝つ」ことです。
入居者は、ライバル大家さんとあなたを比べて選んでいます。あなただってコンビニでお茶を買う時、無意識のうちに複数の選択肢の中から１つを選んでいるでしょう。お茶のメーカーは、そんなあなたに選んでもらおうと必死です。

大家さんも同じです。

あなたも同じ地域にあるライバル物件と、入居者の奪い合いをしているのが現実ではないでしょうか？これこそ戦い以外の何者でもありません。

事業である以上、勝つしかありません。負けたら借入金の返済もままなりませんし、第一、なんのために始めたのかわかりません。

負け続けると悲惨です。

なにしろ事業という戦いは、あなたとライバル大家さんの生存権をかけて戦っています。ですから、繰り返し、継続して勝つしかないのです。

では、どのようにすれば勝てるのか？

たとえば、資本力の大きな大家さんが資本力の小さな会社に勝つのはあたりまえです。弱肉強食、優勝劣敗は自然界の大法則です。
アパマン経営も、戦略なしに戦えば、どんなに一生懸命しても大が勝ち、小が負けます。

しかし、遣り方しだいで、また戦略しだいで小が大に勝つことができます。資本力のない弱者でも逆転できるのです。

戦いというものには、根本的な法則、すなわち原理原則があります。

あなたがライバル物件に初期投資をあまりかけずに勝つ方法、
それは、　「競合した時のライバルと物件の力関係で勝敗を決定づけてしまう」ということです。たったこれだけです。
「競合した時のライバルとの力関係」とは、全体の力関係ではありません。局所における力関係で勝てばよいのです。

にもかかわらず、多くの大家さんはその事を勘違いします。全体としては物件が大きくなくても、その局面だけ力関係で勝っていたら勝てるということです。

ですから、これから入居者獲得で勝ちたいと思うのなら、万人受けを狙ってはいけません。

大切なのでもう一度言います。

これから熾烈になる入居者獲得サバイバル時代でも勝ちたいと思うのであれば、万人向けを決して狙わないことです。

その第一歩、　「１度見たら忘れられない外観（ファサード）」にすることです。

あなたは、日々、道を通っていてどれだけのアパートやマンションを覚えているでしょうか？
残念ながら、いつもボーとしている私はあまり覚えていません。
アパマン経営コンサルをしていてもこのような状態ですから、一般の人ではもっと多いのではないかと思います。

弊社プロデュースのデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)は、ほとんどの方が忘れないといいます。それどころか、外観ファサードの特徴を口にしてくれます。

これが差別化なのです。

デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)の外観ファサードは、第一印象のつかみはまず心配ありません。一度視て忘れられない好印象は、強烈に頭の中に残ります。

その理由は、人には、　「認知不協和」という能力があるからです。周囲の風景とそぐわないおしゃれな外観ファサードであればあるほど、　「なんじゃ、こりゃ～」と脳の内部で不協和を起こします。この不協和は、誰かに言いたくて、言いたくて仕方のない感情（エモーショナル）を覚醒させます。そして、相手の事を好意的に思っていればいるほど、いつの間にかあなたの物件を宣伝しています。このような人たちを、私たちは「無意識販売人」と呼びます。その結果、あなたの物件に、無報酬で入居者予備軍を連れてきてくれるのです。

お金をかけないでライバル物件から入居者を奪いたのであれば、万人向けを狙う必要はありません。

では、万人向けを好む入居者予備軍にはどうするか？

ズバリ！あきらめます。決して、万人を狙わないのです。一部の熱心なお客さんが入居してくれれば、お金をかけなくても悠々と経営していけます。
万人に受けようとすればするほど、どうしてもあなたのメッセージが薄まってしまうものです。だから逆に誰からも支持されなくなってしまいます。
真に、お客さんの役に立つ信念のある物件を持っていれば、入居者獲得サバイバル時代でも恐れることはありません。一部の層（優良入居者）で圧倒的に勝てば良いのです。

これが差別化による勝ち方の原理原則です。

これからのアパマン経営は戦国時代を迎えます。

少子高齢化、製造業の海外移転による空洞化。
そして、新たに投入され続けるライバル物件の多さ。
その社会情勢で長期間、あなたとあなたのご家族のために続けていかなければならない大家業を、戦国時代と呼ばずしてなんというのでしょう。

これからは２０％の勝組と、その他８０％の負組に峻別される厳しい時代です。
にもかかわらず、戦略の失敗を小手先の戦術で取り返そうとする人が多すぎます。

根本的な戦略の失敗は、戦術では取り返せないのです。小手先はしょせん小手先です。

しかし、戦略とは意思決定の領域であり、戦術という実行を伴わない限り「絵に描いた餅」でしかありません。戦略と戦術は車の両輪です。どちらかひとつ欠けてもダメなのです。

今、地方でも通用する究極のデザイナーズ戸建賃貸OlethRは全国に飛び火しています。昨年末には、あのベストセーラー作家でありテレビに多数出演されているカリスマおばちゃん大家さんも３棟建築され、周辺相場家賃よりも高いにもかかわらず満室になってしまったので、「もっと高い家賃にすれば良かった？」と後悔されています。

今回の主催者である株式会社エーテルさんは、私の「大家さんの事業成功のための真の意味でのコンサルティング」という理念に共感していただき、日本の中央とも呼べる岐阜で活動されています。

私が最も尊敬するのは、この会社の社長さんが今までたくさんの苦労を経験されてきたことです。人生の酸いも甘いも知っているといっても決して過言ではありません。

混乱の時代に生き残るには、　「お客さんに通じて、敵（ライバル）に勝つ」ことが至上命題です。

以前、どこかの党の元総理大臣が、国会答弁でカップヌードルの値段を４００円と発言し、国民の顰蹙（ひんしゅく）をかいました。このような苦労知らずでは「お客さんに通ずる」ことは決してできないのです。

拝金主義が横行する現在の日本では、「公（おおやけ）からお金を集めて、公（おおやけ）のために融資する」ことが理念である銀行でさえ、「公（おおやけ）からお金を集めて、自分のために運用」しているのが現実です。
建設会社、不動産会社、その関連職種の人たちの多くも同様です。　「あなたのためだから・・・」と言いながら、そのほとんどが「自分のための利益や手数料稼ぎ」なのが現実です。
そんな嫌な世の中で、地主系大家さん、二代目大家さん、新興大家さんに、本当の不動産に稼がせるノウハウやメソッド、そして、しいてはその先にあるすばらしいライフプランを、決して嘘をいわず提供して喜んでいただける全国でも数少ないコンサルティング会社が弊社の目標です。

大きな地図で見る

私も自らの資産構築のために、本当に多くのアパートやマンションを見てきました。　「百聞は一見に如かず」と言います。

この意思や考え方、理念を共有する　『【１日限りの現場見学会】デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)岐阜琴塚』　、是非、あなた自身の目で、私が言っていることが本当かどうか、お確かめ下さい。

>> 今すぐ予約する！ （申し込み先：ウェルライフ徳島）

【追　伸】

• 現場には駐車場が７台しかございません。今までの経験上、このようにメール告知すると、一気に見学者が集中し、周辺道路が大渋滞になります。ですから、ご見学の時間を調整するために予約制にさせていただきます。ご予約は今すぐコチラから。
• 当日、私は諸般の事情で、「デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)岐阜琴塚完成見学会」には参上できません。しかし、ご安心下さい。私と理念を同じにする株式会社エーテルさんがお出迎えいたします。　ご予約は今すぐコチラから。
• 実は、２０１１年２月１４日現在、完成前にもかかわらず２棟とも入居者が決まってしまいました。当日、どうしても都合が悪くご来場できない方は、３／１８までであれば平日でもご覧いただけます（完全予約制）。主催者である㈱エーテル（TEL：０５７２－２２－２６５０）までご予約下さい。

　さまざまな憶測や意見が飛び交い、今までも。、そして、これからもそのような小さな流れは繰り返されていくでしょう。
　アパマン経営の醍醐味は小さな資本で大きなお金を動かせるレバレッジです。
　しかし、そのレバレッジが効果がある以上、そのリスクヘッジは大切です。

　つい先日もこんな相談が、降って沸いたように舞い込みました。念願の一棟物３０室の鉄筋コンクリート造のマンションを購入したものの、そのうちの一室で自殺があったと言うのです。　そして、人生の唯一の希望であった家賃収入も、同じ建物の入居者の次から次への退去で、現在の入居者はたったの２室だけになってしまったのです。建物を壊して更地にしてリスクヘッジしようにも、多額の解体費用がネックです。とてもではありませんが、入居率６．７％では借入金の返済もママなりません。夢にまで見た賃貸経営は完全に暗礁に乗り上げてしまいました。集合アパート１棟購入にはこのような思いがけないリスクがある実例です。
　不動産投資は、継続的収入を狙うインカムゲインと売却益を狙うキャピタルゲインがあります。売却益を狙うキャピタルゲインは１９８９年のバブル崩壊まで主流でした。しかし、バブル崩壊以降、多くの本で語られているように継続的収入狙いの重要さが説かれてきました。その先陣を切ったのがロバート・キヨサキ氏が書いた「金持ち父さん貧乏父さん」であったように思います。

　不動産投資をゲームに例えると、トランプのババヌキゲームに似ています。

　誰かがババを引かない限りゲームは終わりません。最後にババを引く確率がある以上、さっさと継続的収入を得ながら売却益も狙うという出口戦略も考えておかねばなりません。その理由は、現在、満室経営を出来ている物件だからと言っても、今後、人口減少と世帯数の減少を迎える日本ではいずれ空き室があなたのアパマン経営を土台から揺るがすからです。

　一方、住まいに関する一般人の意識は大きく様変わりします。

　現在、そしてこれから住宅ローン破綻者が激増します。そして、その住宅ローン破綻者の周囲の人たちと銀行は、住宅ローンの真実に目覚め、銀行は融資姿勢を厳格にする一方、中古物件を狙うか一生賃貸で暮らすかの選択を迫られます。

　もともと、マイホームを買うよりも一生賃貸の方が安いにもかかわらず、　「家賃なみの支払いでマイホームを！」という甘い言葉を囁かれ、どれだけ多くの人達が住宅ローンという自由のない奴隷のような人生に陥ってしまったのか？これからは多くの人達が一生賃貸が賢い選択であるとわかるでしょう。

　しかしながら、マイホームを夢見る人達が満足する賃貸住宅がありません。今までも賃貸物件は、一部を除いてマイホームまでの一時的な住まいの域を出ていなかったのですから当然です。生活音に悩まされ、窮屈さと閉塞感や圧迫感を感じる既存のアパートではそれらの欲求を満足させることはできません。

　何か良い物件はないのでしょうか？
　それが私とゆり子さんが進めてきたデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)です。

　では、まず、戸建賃貸に入居者の喜びの声をお聞き下さい。

　昔から投資で成功するには「分散投資」が良いと言われ続けています。

　土地だけを買う投資は「金喰い投資」です。維持費ばかりかかり、なかなか儲からない投資の代表です。しかし、捨値で売られている土地を見つけることができれば？そうすれば、デザイナーズ戸建賃貸というのもひとつの賢い選択肢になります。

　その理由は、デザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)は出口戦略で有利だからです。

　不動産を一番高く買ってくれるのは、なんといってもエンドユーザーです。エンドユーザーとは販売用に不動産を買う業者や継続収入狙いで物件を買う不動産投資家でなく、一般の自らの住まいを購入する人のことを言います。エンドユーザーの感じる価値は、　「土地＋建物」　。そしてライフスタイルです。売却益や継続収入を狙っているわけはありません。ですから、一番高く買ってくれるのです。だから、出口戦略を考えるのであれば、デザイナーズ戸建賃貸は大家さんにとってかなり有利になります。

　また、先にお話した自殺や孤独死などのリスクヘッジも有利です。５棟のうち１つの部屋がそのようになった場合であっても、いよいよ入居が難しいようであれば、壁が分離していることを利用し、その建物だけを壊せばよいという選択肢も出てきます。建物全部を壊さなくても良いのです。

　確かに、戸建賃貸は中古の鉄筋コンクリートマンション購入と比べて、戸数は多く取れません。また、入退去の際の現状回復費用も多くかかります。

　しかし、今までの常識であったマイホームと言う選択肢を断念し、一生賃貸で過ごそうと考えている優良入居者を確保しようとするのであれば、高く貸せるデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)はかなり有利な選択肢になるでしょう。

　私は、2009年9月に、　「賃貸サバイバル時代に勝ち残る！「オンリーワン物件」の作り方」という本を書き、商業出版させていただきました。インターネット書店のアマゾンで「アパート・ビル経営」部門で瞬間最大風速ながら１位を奪取し、その後、全国から多くのご意見やご感想を頂きました。

　ほとんどの大家さんが口をそろえて言うのは、将来へのアパマン経営への心配であったり、競争が激化する入居者獲得大戦国時代で迷っていたりと、本当に大家さんの悩みは深刻です。

　昔は借金を物ともしないタフな精神力と土地さえあれば、アパマン経営はうまくいきました。そして、自らの人生のためのミドルリスク・ミドルリターンである不動産投資は、地主系大家さんから二代目大家さん、さらに新興大家さんへ波及してきました。しかし、人口減少が始まり、2015年からは世帯数の減少も始まります。

　さらに特筆すべきは、日本の住まいの憲法とも言える住生活基本法の改正です。平成１８年に改正された今回の法改正は、今までの住まいに対する常識を根底から変えていくでしょう。法律が変わった以上、今後数年で住まいに関する意識や常識の変化が完結するのは間違いありません。

では、あのカリスマおばちゃん大家「鈴木ゆり子」さんのコメントをお聞き下さい。

　あのテレビに出まくりの有名人カリスマ大家さんである鈴木ゆり子さん　と極秘に進めてきたプロジェクト。　「地方でも通用する究極のデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)」が関東に初お目見え。そして、「やってみてはじめてわかった戸建賃貸経営究極のメソッド」。

　今回のセミナーは普通の方法論や企画論などの机上の空論のセミナーではありません。　全てが実践と成功に裏づけされた「あなたのための転ばぬ先の杖」になるのは間違いありません。それをセミナーだけでなく、実際の建築完成現場で、五感で体感していただけるものになるでしょう。

　入居者を獲得する建物の研究は小難しい建築基準法を学んでも無理です。ですから、私はかなりの時間と費用を費やし、建物と言うハードを研究するため全国行脚を続けてきました。そして、さらに入居者を獲得するためのノウハウとのドッキングに成功しました。

　今回は縁（えにし）があって関東発上陸となります。当日は戸建賃貸について洗いざらい全てをお伝えする予定です。あのマスメディア露出全開のカリスマおばちゃん大家「鈴木ゆり子」さんと四国の山猿木内淑規（きのうちとしのり）とのコラボーレーション企画。是非、ご参加下さい。

  >> 今すぐ申し込む！

（追伸１）
　現在、さまざまな地方でも通用する究極のデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)の極秘プロジェクトが進行中です。そのプロジェクト企画は建設会社が自らが請けるための企画では決してありません。大家さんであるあなたが、あなたとその家族がしあわせになるための、継続収入ゲットと不動産投資の出口戦略も考えたプロジェクトの知識武装していただくために開催します。ですからご参加される方は強引な売込みなどは皆無ですのでご安心下さい。お申込みは今すぐコチラから 　

（追伸２）
　なお、無料相談ご希望の方は、相談希望時間をあらかじめ記入の上お申込ください。また、下記の資料を当日ご持参頂ければ、具体的なアドバイスをスグにさせて頂けます。

　・他社提案資料（図面、見積書等）

　・ご計画地に関する資料（住宅地図、現地写真、公図、測量図、登記簿謄本等）

　お申込みは今すぐコチラから

（追伸３）
　当日は混雑することが予想されます。私も羽生には幾度と無く行きましたが、今回の会場および完成見学会の場所も自動車を沢山駐車することができません（スミマセン！）。当日のセミナー終了後、完成見学会への交通手段はタクシーを予定しています（参加費に現場移動費用も含んでいます）。ですから、羽生市民プラザ（住所：埼玉県羽生市中央3丁目7-5　地図）までは公共交通機関プラスタクシー等でお願いします。　お申込みは今すぐコチラから！

（追伸４）
　残念ながら当日の予定が合わない方は次のサイトにてご登録下さい。次回のご案内を優先的に差し上げます。（地方でも通用する究極のデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)情報配信希望者登録）。またバーチャル完成見学会も開催しています。現場には行けないが今すぐ動画や写真で「地方でも通用する究極のデザイナーズ戸建賃貸Oleth(R)」をご確認になりたい方は次のサイトでご確認下さい（デザイナーズ戸建賃貸Ｏｌｅｔｈフォト（動画）ギャラリー）。

▼本当に役に立つ人物なのかお疑いの方は、下記の岡山大家塾での無料音声でお確かめ下さい。（無料ダウンロードできる保存期間は７月２日までです）収録時間：約６０分
http://xfs.jp/ZXUj1　（ウィルススキャン済みですので安全です）

　大家さんには大きく分けて、「３つのカテゴリー」があります。

そのカテゴリーとは、
　（１）地主系大家さん
　（２）二代目大家さん
　（３）新興大家さん　　　　　です。

　地主系大家さん　には、大きく分けて農家系の地主さん　と、昔から不動産賃貸業を営んできた不動産業者系大家さん　の二通りがあります。
地主系大家さんの特徴は、先祖代々お金持ちの家系が多く、不動産管理業者さんの上顧客です。もともとお金持ちですから、コスト意識よりも地位や面子を大切にし、今でも多くの割合を占める、いわば賃貸業界の「常識派」と言えるでしょう。

　次の二代目大家さん　ですが、どちらかというとサラリーマンとの兼業の場合が多く、
「仕方なしに・・・!!」
「本当はしたくないのだが・・・!!」という意識を持っている方が大勢でした。しかし、最近は将来不安や年金不安も手伝って、一生懸命、大家業に打込む方が増えています。

　今、注目されているのが、三番目の「新興大家さん」と呼ばれる方たちです。
このカテゴリの大家さんは、そもそも「資産」を持ち合わせていませんでした。しかしながら、金余りの時代背景を味方とし、不動産投資のテクニックやノウハウを駆使し、「時間的ゆとり」と「金銭的なゆとり」を手に入れるために、急速に資産取得し始めています。
それだけならまだしも、情報処理能力の高い彼らは、今まで賃貸住宅の「常識」という枠を飛び出し、常識的な大家さんもビックリするほどの高稼働率を維持し続けています。

「今まで資産を持っていなかった人たちが成功し、常識を信じ続ける昔ながらの大家さんが苦戦している!!」　このような現実が浮き彫りになり始めました。  

　それらの非常識な大家さんと常識を信じ続ける大家さんの「違いをもたらす違い」とはいったいなんなのでしようか？

　今、政治を見るまでもなく時代は大きな変革期です。時代が大きく舵を取る変革期において、今までの賃貸住宅業界の常識を信じ続けるのは危険です。

　たとえばあなたの唯一の味方であると思っていた（いる）不動産管理会社の業界は、物件がいくら増えようが品揃えが増えるだけで、あなたほど困らないのです。
確かに、あなたの前では「大変です!」というでしょう。しかし、この業界は今後、大手フランチャイズの寡占化が進むだけで、来店客数が変わらなければなんともありません。

　また、　「あなたの土地活用を援助します!」と親しげに近寄ってくる建築業者。
建て続けなければ自らが潰れてしまうため、あなたが将来どうなろうが関係なく建て続けなければなりません。
確かに、　「３０年間家賃保証してくれるから大丈夫!」だと　都合の良い勘違い　をされている方もいることでしょう。しかし、現在の法律では「家賃保証」は「家賃保証をしてくれる期間だけを保証」しているだけです。あなたの収入である「家賃の額」なんて保証してくれていないのです。その証拠に、全国で数千件も繰り広げられている裁判で、ほとんどの大家さんが悔し涙を流しています。

　さらに、不動産を取り巻く専門家と呼ばれる人たち　はどうでしょう。
銀行は自らの生き残りに必死で、とても大家さんのライフスタイルよりも担保の保全だけで手一杯です。また、弁護士、税理士、司法書士などの専任業務の士業の方たちは、自らの事務的な手数料稼ぎが主な目的になってしまっています。

　★　誰もあなたを守ってくれないのです。

　実は、少子高齢化で賃貸業界がこれから急激に縮むこれから、真剣に大家業に取り組まない人たちの淘汰が始まっています。
そう、経済用語で言う「市場原理主義」です。
「市場原理主義」とは、　「強い者が生き残り、弱い者が負ける時代」です。もっというなら、　「ほんの少数派の勝ち組と大多数の負け組」に分かれます。

　ですから、あなたは「経営環境に柔軟に対応できる大家さん」に変わる必要があるのです。

　「情報社会」とは「知識が価値を持つ時代」です。

「知っている人はドンドン得をし、
　　　　　　　　　知らない人はドンドン毟られながら落ちていく・・・!!」

それが「情報社会の真実」です。

　しかし、　「違いをもたらす違い」が何なのかが分かれば、手の打ち方も分かります。そっくりそのまま真似をすれば良いのです。

　そんな勉強熱心なあなたのために、７月１１日（日）午後1時から　岐阜県多治見市で、木内淑規（きのうちとしのり）が、岐阜県多治見市の大家塾でセミナー講師を務めます。

第１部は、
「大家業は俺に任せろ！金持ち大家さん（R）になるための戦略的思考法」

第２部は、
「やってみて初めてわかった戸建賃貸経営の真髄！
　　　　　　　　　　　戸建賃貸で失敗しない為の究極の考え方スペシャル」 

　私は、昨年９月に本を出しました。　「賃貸サバイバル時代を生き残る!!地域一番「オンリーワン物件のつくり方（ソフトバンククリエイティブ社）」です。
そもそも、この本は一般的な賃貸住宅というコモディティから、差別化（専門化）し、際限のない家賃価格競争から逃れる戦略を書き記したものです。おかげさまで、インターネット書店アマゾンにおいて、　「アパート・ビル経営」部門で１位を奪取することができました。

　出版後、全国各地から講演依頼を頂き全国行脚をしてきましたが、今回、ご縁を頂き、岐阜県多治見市へ出前出張講座を開く事になりました。

　お誘いあわせの上、ぜひ、ご参加ください。

　　　　　　　　　　　　　ご予約フォーム

※　申し込み先はウェルライフ徳島になります！

【追伸１ 】

▼本当に役に立つ人物なのかお疑いの方は、下記の岡山大家塾での無料音声でお確かめ下さい。（無料ダウンロードできる保存期間は７月２日までです）収録時間：約６０分
　　⇒　http://xfs.jp/ZXUj1　（ウィルススキャン済みですので安全です）

【追伸２ 】

▼当日、所用で参加できない方は、下記から私の本を１冊ご購入ください。
（これからの賃貸住宅業界での生残りのヒントが満載です）
　　⇒　http://kinouchi.zz.tc/amazoncampaign

最近流行のデザイナーズ戸建賃貸の情報や、営業マンの一押し物件情報、ロケーション抜群な物件情報、激安家賃物件情報など、徳島の不動産のことならてんこ盛り。また、公共機関をはじめ、お引越し便利サイト、各種便利サイトやゴミカレンダーまでを網羅したリンク集など。あなたの暮らしをサポートします。

都会には都会の暮らし方があるように、南国で自然の宝庫の徳島には徳島の暮らし方があるのは当然。「阿波スタイル」で徳島県人、「阿波っ子」らしい暮らしを探してみませんか？

　　>> 阿波スタイルどっとコム

２００９年９月１６日（水）から１９日（土）までの４日間開催した、拙著『賃貸サバイバル時代を勝ち残る！地域一番！「オンリーワン物件」の作り方」のアマゾンキャンペーンが無事終了した。開催途中、本に挟んだ「読者プレゼント」のURLがアクセスできなてというトラブルがあるもスグに対応！おかげさまで、「アパート・ビル経営」部門でなんとか１位を獲得する事ができた！２位の勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル~原状回復工事業者が初めて明かす儲かるサポート業者の選び方 　工藤一善 氏(著)  、満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略 (単行本) 石原 博光氏 (著) 　のお二人とも私の面識のある人達で、ここ数ヶ月確実にランクインしている。内容もとても深く、ともに実践本としては参考になる書籍。
政権は交代したが、政府や官僚に頼らずこれからは「自己責任の時代」 。「情報社会」とは「知識が価値を持つ時代」。「学ぶ人はどんどん先回りが出来、そうでない人はどんどん毟られ続けていく時代」。そう思えばやはり一生勉強し続ける事大切な事なのかも知れない！

「不動産投資」カテゴリでは２位。

このカテゴリでは勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル~原状回復工事業者が初めて明かす儲かるサポート業者の選び方 　工藤一善 氏(著) に敵わず。

（※画像をクリックすると拡大画像がご覧頂けます）

「大家カテゴリ」では４位。

このカテゴリでも勝ち組大家さんの高収益アパマン経営マニュアル~原状回復工事業者が初めて明かす儲かるサポート業者の選び方 　工藤一善 氏(著) に敵わず。

（※画像をクリックすると拡大画像がご覧頂けます）

【アマゾンキャンペーン終了時ランキング】　２００９．９／２０　８：００
●Amazon.co.jp 総合ランキング: 本 - 69位

●各カテゴリー内でのランキング：

  1位 ─   本 > ビジネス・経済・キャリア > 産業研究 > 不動産 > アパート・ビル経営
11位 ─   本 > 投資・金融・会社経営
"アパート経営" 3,684件中　  ２位
"不動産投資" 　2,452件中　 ２位
"不動産業"　　 5,265件中　　６位
"大家"　　　　　 4,036件中　　４位
"アパート"　　 11,764件中　　６位
"不動産"　　　15,607件中　２８位

『賃貸サバイバル時代を勝ち残る！地域一番！「オンリーワン物件」の作り方」

アパート専門メーカーやハウスメーカーは、建てる前にはいい事ばかり言うけど、建てた後は知らん振り。あたっているかも知れません。たとえば、「家賃保証」。「家賃保証します」と言ったところで、全国で大家さんと訴訟にまで発展するケースが続発しています。このままでは、世帯数が減少し始める２０１５年までに、「家賃保証」は大きな社会問題化するでしょう。

このように、大家さんがアパート経営の裏側を知らないために「アパート経営なんてするんじゃなかった」という事にもなりかねません｡そんな事にでもなれぱ、「土地活用」どころか「土地を失う土地活用」という､最悪の悲劇にまで発展してしまう可能性だってあります｡しかし､安心して下さい｡このホームページに出会ったあなたは、必ずアパート経営で成功することがが出来るようになります｡]]> 誰も言わないアパート経営の本当のリスク

新築アパートの建築を思い立つきっかけは、人によってさまざまです。

　「多額の相続税を払うぐらいなら・・・」
　「年金代わりに・・・」
　「今の収入にプラアルファがあれば・・・」

中には、 「営業マンが頻繁に来るので、ついホロリと・・・」と言う人もいるかも知れません。

しかし、ここであえて言いたいと思います。

「地方において、新築のアパート経営ほど難しいものはありません！」

それもそのはず。これから地方は人口が減少していきます。イヤ、既に始まっています。現在、唯一アパマン経営を支えている核家族化による世帯数の増加も、数年後には減少に転じます。つまり、地方では今後加速度的にお客さんが減りだすわけです。

また、平成６年から減少の一途をたどり半減した持家着工件数と正反対に、ここ６年はアパート・マンション建築が毎年５０万戸も増加し、供給過剰になっています。にもかかわらず、本業が立ち行かなくなった企業まで、自らのノウハウを武器に、その人脈や経営体力を駆使して参入してくる始末です。

これからのアパマン経営は、入居者獲得大競争時代に突入するのは間違いありません。

アパート経営の最大の問題は、大家さんが「失敗するまで自らの損失に気づかない」点です。この事は、建築会社はもとより、銀行、不動産会社は決して話そうとしません。イヤ、話せないといった方が良いでしょう。

例をあげてご説明します。

あなたが時価５千万円の土地を持っていたとします。現在の相続税の控除額は５千万ですから、それ以外の資産額も含めると相続税がかかるのでアパート建築を思い立ちました。負の資産（借金）で資産を相続税対象額を圧縮しようという作戦です。そして、建築会社に勧められるまま、１億円で建物を建築しました。土地と建物の合計資産は単純に１億５千万円、借金は１億円です。

そのアパートの年間家賃収入を、満室の場合で仮に１千万円と仮定します。この場合の表面利回りは１０％です。一般的なアパート専業メーカーが勧める７％前後のプランと比べてもマズマズといったところです。ただし、それは満室経営が続いた場合であって、仮に入居率が６０％程度しかない場合は表面利回りは６％になり、銀行金利、その他税金や経費を支払った後、あなたの手元に残るお金はほとんどありません。おそらく、銀行への返済もおぼつかなくなるでしょう。

この不安に付け込むのが「家賃保証会社」です。　「家賃保証するから安心です。銀行通帳を眺めているだけで大丈夫です」　このように耳元で囁き、お目当ての受注を促します。しかし、業界の裏も表も知っている立場から言わせてもらうと、この「家賃保証」ほど大家さんにとって危険な契約はありません。ココでは詳細は述べませんが、現在の「家賃保証制度」とは「家賃を保証する期間を保証」しているだけで、決して家賃額を保証してくれるわけではありません。あなたが勝手に勘違いしているにすぎません。全国で３千件も起こっている訴訟がそれを物語っています。

話を元に戻します。

実はあなたにとっての大問題はココからなんです。

あなたは、多額の借金を支払わなければならないにもかかわらず、物件を見れば空室だらけ。にもかかわらず、半径１km以内には目を見張るほどの新築物件が次から次へと建ち出しました。そのような光景を垣間見るあなたは、不安になって枕を高くして寝られないばかりか、胃は痛くなり、家族と喧嘩の毎日。いっそのこと、こんな状態から逃げ出したいがためにしぶしぶ売却を考えます。

しかし、中古の１戸建て住宅と違い、アパートやマンションなどの収益物件と呼ばれる不動産を買う人は限られます。一般の人は先ず手を出しませんし、食指を動かすのは不動産投資家と呼ばれる人だけです。だから、圧倒的に数が少なすぎます。そして、これらの不動産投資家は、決して土地＋建物価格では買いません。収益還元法という尺度を使い、実質の年間家賃の１０倍以下でしか買いません。

例の場合ですと、満室でも家賃の１０倍の１億円。入居率６０％であれば、６千万円が上限です。

なにかおかしいと思いませんか・・・？

確か、あなたの頭の中では、土地５千万＋建物１億円の合計１億５千万の資産だったはず。仮に建物は登記したので７０％に下がったにしても、７千万円＋５千万の合計１億２千万のはずです。１億２千万の資産が、半値の６千万。これでは「土地活用」でなく、「土地を失う土地活用」としか言えません。他人に土地をタダであげるのと同じです。

アパマン経営は長期事業です。多額の借入金を使って乗り出す人も多いため、途中で引き返そうとしても難しいのが現状。アパートやマンション経営の真のリスク。そう、あなたが失敗するまで、決して損失がわからない点です。すなわち、うまくいかなかった場合の「出口戦略が閉ざされた投資」なのです。

安易な考えで大家業に参入するのは危険！

昔から、「お金持ち」になるには「金貸し」か「大家さん」になるのが確実だと言われています。どちらも、他人の時間がお金に換わる点では同じです。毎月の収入が少なくても、確実に毎月安定した継続収入が発生します。

しかし、一般の人が「金貸し」になるのは容易ではありません。合法的に銀行を開業しようとしても、その許認可の複雑さと官僚の事情で、まず不可能でしょう。一方、大家さんには比較的カンタンになることができます。土地と借金をものともしない神経であればカンタンです。

しかし、時代は変わりました。これから縮小する地方社会では「建てれば儲かる！」という安易な考えで大家業に参入するのは危険です。今までアパート・マンション建築の裏も表も知っている立場からあえて言わせてもらうと、これらの神話ともいえる常識を鵜呑みにしている事が、いかに危険な事か・・・！

ここまでは、新築アパートやマンションの持つ、誰も言わない大家さんのリスクをお話しました。これから成功する大家さんは、今までのアパートやマンション経営の常識を、まずは一度捨てる事が大切です。 では、これから大家さんにとって厳しいサバイバルの時代を生き残る為に大切なポイントを、順序立ててお話していきたいと思います。

　>> 続きはコチラ

　　　　「車検」か・・? 「ベンツ」か・・?

これからのアパート・マンション経営は、大家さん同士の入居者獲得合戦が始まります。そう、「みんなで渡れば怖くない!!」から、「みんなで渡ればお陀仏!!」といった具合です。さらに地方では、プロとも呼べる不動産業者さんだけでなく、まったくの異業種からアパマン経営へ参入するケースも増えています。また、それだけでなく、地方でもバンバン建った分譲マンションが競売に出されるケースも多くなり、さの物件が不動産投資家などにより賃貸に回ってくるでしょう。いずれにしても、大家さんは今後、人任せでは決してうまくいかないのが現実です。

なにか費用のかからない良い差別化方法はないのでしょうか・・?

今回、ご紹介する事例は「嘘のようなホントの話」です。

その物件の所在地は、地方の中の地方にもかかわらず、アパートが多数隣接する地区です。周囲には、大手ハウスメーカーやプレハブメーカー、アパマン専業メーカーさんの物件が目白押しです。しかも、新築にもかかわらず、満室になっていませんでした。良くて８０％、悪くて５０％以下と、悲惨としかいえない状況でした。

しかし、そのアパートはペット対応にし、駐車場のアスファルト表面に「犬の顔」を描く事で、周りの空室物件を尻目にスグに満室になってしまいました。

最近のアパマンは、外構にお金をかける傾向があります。メラビアンの法則では、人間の購買意欲を高めるには見た目で８０％だと言われています。ですから、今後アパマン企画を進めるうえで、決してこの法則を忘れてはいけません。

今回、弊社が施工した外構工事をご説明します。

	このアパートは、アパート経営のベテランとも言えるオーナーによる企画物件です。建築は関西系大手ハウスメーカー。ベージュを基調とした外壁と、赤色系煉瓦の屋根がコーディネイトされたお洒落な物件。 まず目を引くのがドックランを配した駐車場兼中庭です。通路と車道を分けるピンコロ石のカーブが、中庭の広がりを感じさせます。中庭の中央西に配置されたドックランには、天然芝を植えています。そして、その入口には煉瓦のミックスがデザインされたドックシャワーのラウンドタイプ。飼い主が散歩の後、犬の足をあらうための設備です。 その他にも、さまざまな入居者を引き付ける要素があります・・・。 まず中庭にはシンボルツリー「シマトネリコ」が植えられています。その横にはドックシャワーとコーディネイトされた同じデザインのベンチを２基設けています。その横の花壇の植栽の間には、素焼きのイルミネーション外灯を配置しています。 入口には、ペット対応マンションらしく、自然石アート舗装で「犬の顔」を設置しました。この工法は、　「アスファルト表層工の模様化工法」として特許を取得しています。 自動車を置くための駐車スペースは、赤褐色のスタンプコンクリートで施工しました。スタンプコンクリートとは、従来の土間コンクリートにさまざまな色の顔料を散布後、オイルステインを塗った樹脂性のスタンプで模様をつける工法です。駐車場の区画には曲線のスリットを入れ、タマリュウとマサ土でお洒落に仕上げました。 不動産管理会社によると、あまり賃貸需要が旺盛でない地区でも、最近アパートの供給が増えているそうです。そして、大家さん同士、また物件同士で、入居者獲得が熾烈になる中で空室が沢山出てきているそうです。しかし、このアパートは、完成前にすべて満室になりました。 自然石アート舗装は、従来の自然石舗装の半額程度の費用で出来るアパートやマンションの差別化戦略として、大変有効です。

　>> 続きはコチラ

　　　「今までの常識だった真っ黒なアスファルト舗装から「自然石アート舗装」へ・・・。」

　　　>> 資料請求はコチラ